«Solo quando i prezzi delle case torneranno a crescere la crisi dell’immobiliare sarà risolta»

«Milton Friedman sosteneva che i soldi gettati dall’elicottero non sono d’aiuto all’economia reale. Ancora oggi i fatti gli danno ragione: Draghi, scaduto in questi giorni, da governatore della Bce ha inondato di liquidità i Paesi europei acquistandone i titoli allo scopo di creare inflazione, necessaria a uno sviluppo economico che non c’è stato. L’obiettivo è fallito perché la liquidità non è finita all’economia reale ma alla finanza internazionale. Anche se i tassi sono ai minimi storici, in Italia non si acquistano più immobili, tranne la prima casa. Che va benissimo, ma a determinare lo sviluppo economico sono gli acquisti a scopo di investimento, molto importanti per lo sviluppo in generale, perché se va l’economia immobiliare, tutto va». Questa, in sintesi, l’analisi del presidente del Comitato esecutivo della Banca di Piacenza Corrado Sforza Fogliani sul peso della crisi della proprietà immobiliare nell’economia italiana, presentata al convegno di studi su “Gestione e liquidazione del patrimonio immobiliare in sede esecutiva e concorsuale” che si è svolto nel Salone dei depositanti di Palazzo Galli, organizzato da Banca di Piacenza, Tribunale di Piacenza e Confedilizia in collaborazione con gli Ordini professionali (Architetti, Avvocati, Commercialisti, Ingegneri, Geometri) e al quale ha partecipato un gruppo di studenti dell’Istituto Tramello.

«La stagnazione di un settore importante e decisivo come quello immobiliare - ha specificato il presidente Sforza Fogliani - è dimostrata dai dati della Banca d’Italia, dai quali si evince che siamo l’unico Paese dell’Europa dove il comparto non cresce. In un suo studio Francesco Forte ha dimostrato che la crisi (ereditata dai subprime americani) persiste dal 2007 per la forte tassazione sugli immobili introdotta nel 2011 da Monti. Forte ha dimostrato anche che questo tipo di politica è stata voluta dalla finanza internazionale, che è riuscita a spostare gli investimenti dal mattone alla finanza stessa. La crisi immobiliare - ha proseguito l’avv. Sforza - sarà risolta solo quando i prezzi delle case torneranno a crescere. La tassazione, che con la nuova manovra economica salirà ancora con l’unificazione Imu-Tasi, un aggravio spacciato per semplificazione, porta invece alla diminuzione di valore degli immobili, e non può durare perché reca danno all’economia in generale».

Il giudice Antonino Fazio ha trattato della custodia dell’immobile dopo la riforma dell’art 560 del Codice di procedura civile (una riforma che, aumentando le tutele nei confronti dei debitori, crea problemi: mentre prima vendere un immobile pignorato occupato era un’eccezione, adesso è la regola). Il dott. Fazio - dopo aver spiegato che l’unico modo per ovviare alle complicanze che la norma può creare, è agire in fase di interpretazione della stessa - ha illustrato l’azione del Tribunale di Piacenza nel campo delle esecuzioni immobiliari: un’azione che punta alla massima efficienza possibile. L’ufficio del processo esecutivo è organizzato con il giudice più tre ausiliari: il custode (si occupa dei profili giuridici), il perito estimatore (a cui sono demandate le verifiche tecniche) e il notaio (che svolge una pre-relazione) con l’obiettivo di agire in modo informato.

L’avv. Renzo Rossi ha quindi focalizzato la sua relazione sull’attività del custode giudiziario nella procedura esecutiva immobiliare, sottolineando due aspetti di questa attività: una, più statica, di conservazione del bene; l’altra, più dinamica, di accompagnamento dello stesso al collocamento sul mercato.

All’avvocato Michele Cella il compito di parlare della liquidazione privatistica come alternativa alle procedure ordinarie, introdotta dal legislatore nel Testo unico bancario del 2016. Si tratta di un contratto di finanziamento garantito dal trasferimento diretto al creditore (la banca) della proprietà dell’immobile dato in garanzia, in caso di inadempimento del debitore.

Il tema della consulenza tecnica di stima nelle procedure esecutive (quali sono i compiti di un tecnico estimatore) è stato affrontato dall’ing. Roberto Skabic (per la parte riguardante le verifiche preliminari alla pubblicazione dell’avviso di vendita) e dall’architetto Carlo Ponzini (che si è occupato dell’accertamento della regolarità urbanistico-amministrativa degli immobili).

Il dottor Mauro Peveri ha invece trattato della tassazione degli immobili (nel 2018 arrivata a 40 miliardi di euro, 50 se si considera la Tari), sottolineando che non è solo un problema di eccessivo peso della stessa: lo Stato non taglia le spese e quindi le tasse non le riduce mai nessuno, al massimo cambia la distribuzione delle stesse.

Il presidente di Confedilizia Antonino Coppolino ha fatto una valutazione (negativa) del mercato immobiliare a Piacenza, che risente della crisi a livello nazionale. Siamo fanalino di coda in regione per numero di transazioni nel residenziale e penultimi nel commerciale, con i prezzi degli immobili continuano a scendere.

Il condirettore generale della Banca Pietro Coppelli ha infine illustrato la Banca dati immobiliare che l’Istituto di credito di via Mazzini ha realizzato, unico in Italia, per venire incontro a tutti gli operatori del settore ed anche alla clientela. Un portale che raccoglie i prezzi - reali - delle transazioni immobiliari verificate, realizzato in collaborazione con il Tribunale di Piacenza, l’Associazione Proprietari Casa-Confedilizia, la Fiaip e il Collegio Geometri (1800, fino ad ora, gli immobili censiti). Uno strumento (gratuito) utile ai consulenti per le esecuzioni immobiliari per andare al realizzo in tempi più brevi, ma anche ad acquirenti e venditori, che hanno accesso a dati oggettivi. Per informazioni 0523/542223 - tecnico@bancadipiacenza.it.

Il convegno, seguito da numerosi professionisti, si era aperto con i saluti portati dai rappresentanti degli Ordini professionali: Antonino Fazio (Tribunale), Giuseppe Baracchi (Architetti), Giovanni Bertola (Avvocati), Andrea Renai (Commercialisti), Alberto Braghieri (Ingegneri), Gian Paolo Ultori (Geometri).

Gli interventi dei qualificati relatori saranno pubblicati sulla rivista nazionale “Archivio delle locazioni” (ed. La Tribuna).