Acquisto di locale in condominio, attenti alle liti in corso

In caso di compravendita di un immobile in condominio è ormai prassi comune chiedere al venditore, da parte di chi acquista, l’attestazione dell’amministratore circa l’avvenuto pagamento degli oneri condominiali. Così come ormai è usuale trovare nel rogito una clausola che regoli l’imputazione dei contributi condominiali pendenti al momento dell’acquisto. Meno comune è invece la richiesta al venditore di ricevere, sempre per il tramite dell’amministratore, lo stato di eventuali liti in corso, onde, anche in questo caso, evitare spiacevoli sorprese. Una preoccupazione, peraltro, che dovrebbe riguardare, anzitutto, lo stesso venditore. In occasione dello svolgimento delle trattative e della formazione del contratto, infatti, l’art. 1337 cod. civ. prevede che le parti abbiano l’obbligo di “comportarsi secondo buona fede”. Ciò che implica – come chiarito dalla Cassazione – il “dovere di trattare in modo leale, astenendosi da comportamenti maliziosi o anche solo reticenti e fornendo alla controparte ogni dato rilevante, conosciuto o anche solo conoscibile con l’ordinaria diligenza, ai fini della stipulazione del contratto” (sent. n. 19024 del 29.9.’05). Sempre la giurisprudenza di legittimità ha osservato che la violazione dell’obbligo di comportarsi, nel corso delle trattative, secondo buona fede, assume rilevanza anche nel caso in cui il contratto, ancorché concluso validamente, “risulti pregiudizievole per la parte rimasta vittima” della condotta scorretta (cfr., ancora, la citata sent. n. 19024/’05). Se a questo aggiungiamo, poi, che, secondo la giurisprudenza di merito, il venditore che tace l’esistenza di situazioni, in ambito condominiale, che possono rivelarsi onerose per parte acquirente viola il predetto obbligo di buone fede (Trib. civ. Milano sent. n. 10141 del 14.9.’06), possiamo allora concludere che in effetti, ove dalla condotta in parola derivi un pregiudizio alla controparte, quest’ultima deve ritenersi possa agire nei confronti del venditore per il risarcimento del danno subìto. Dunque, in caso di compravendita di un immobile sito in un edificio condominiale, è bene che non solo chi acquista ma anche chi vende si attivi per fare chiarezza in ordine ad eventuali contenziosi pendenti.

Corrado Sforza Fogliani, presidente Centro studi Confedilizia