Autorimessa condominiale e spese, quello che c'è da sapere

La partecipazione alle spese di condominio da parte dei proprietari dei posti auto siti nell’autorimessa condominiale, ove manchi un regolamento di origine contrattuale che disciplini la materia, è argomento assai controverso. Secondo la giurisprudenza più recente, tuttavia, sussistono le condizioni, “per un’applicazione analogica dell’art. 1125 cod. civ.”. Ciò, perché tale disposizione “accolla per intero le spese relative alla manutenzione di una parte di una struttura complessa (il pavimento del piano superiore) a chi con l’uso esclusivo della stessa determina la necessità di tale manutenzione”, cosa che si verifica anche nel caso di usura della pavimentazione del cortile che “è determinata dall’utilizzazione esclusiva che della stessa viene fatta dalla collettività dei condòmini” (Cass. sent. n. 10858 del 5.5.’10). Le perplessità aumentano, poi, nel caso l’autorimessa costituisca un corpo di fabbrica a sé stante. Al riguardo, tuttavia, la Cassazione, con sentenza n. 1255 del 2.2.’95, ha chiarito che “le spese di manutenzione e conservazione delle cose e degli impianti che servono solo una parte del fabbricato, formando oggetto di condominio separato, debbono essere sostenute solo dai proprietari delle unità immobiliari di questa parte, e non dagli altri, secondo il principio generale del terzo comma dell’art. 1123 cod. civ.”. In applicazione di tale principio i giudici hanno, pertanto, escluso che i proprietari di posti auto siti in un immobile posto all’interno del perimetro condominiale, ma separato dall’edificio con le unità abitative, debbano concorrere alle spese di manutenzione della facciata. Così come — sulla scorta del medesimo principio — è stato escluso in una pronuncia di poco successiva che, in caso di rifacimento del tetto di un edificio dotato di cortile condominiale nel quale sorga una costruzione separata, la relativa spesa gravi anche sui proprietari di questa costruzione (Cass. sent. n. 6359 del 13.7.’96).

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Corrado Sforza Fogliani, presidente Centro studi Confedilizia

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