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Codice del consumo e condominio: ecco cosa c'è da sapere

L'intervento di Corrado Sforza Fogliani, presidente del Centro Studi di Confedilizia

Una questione di interesse in ambito condominiale è se siano o meno applicabili al condominio le tutele previste dal Codice del consumo (d.lgs. n. 206/’05) per i contratti conclusi tra professionista (intendendosi per tale – secondo il predetto Codice – la persona fisica o giuridica che agisce nell’esercizio della propria attività imprenditoriale, commerciale, artigianale o professionale, ovvero un suo intermediario) e consumatore. Premesso che la questione non è di poco conto, dato che il Codice del consumo presume vessatorie (e quindi nulle), salvo prova contraria, tutta una serie di clausole che, in sostanza, determinano a carico del consumatore, un significativo squilibrio di diritti e obblighi, è da evidenziarsi che la giurisprudenza ha risposto positivamente al quesito che ci si è posti in apertura. Secondo la Cassazione, infatti, l’amministratore di condominio, quando conclude un contratto con un professionista (si pensi al contratto stipulato con una ditta per la manutenzione dell’ascensore) agisce nella veste di “mandatario con rappresentanza” dei vari condòmini, i quali, essendo “persone fisiche operanti per scopi estranei ad attività imprenditoriale o professionale”, sono, per questo, da considerarsi a tutti gli effetti “consumatori” (cfr., ex multis, ord. n. 10086 del 24.7.’01 e, più recentemente, ord. n. 452 del 12.1.’05). Si tratta di una affermazione che comporta rilevanti effetti, come dicevamo, sulla valutazione delle pattuizioni inserite in un contratto in cui è parte il condominio e che è bene, pertanto, che condòmini e amministratori abbiano sempre presente. Come detto, la conclusione raggiunta pone infatti il condominio (e i condòmini) al riparo di ben specifiche tutele, che vieppiù peraltro qualificano la compagine condominiale come una comunità a sé stante, e ben organizzata, di consumatori e, per di più, dotata delle tutele anzidette. Se la riforma – come la Confedilizia ha sempre auspicato – avesse attribuito al condominio la capacità giuridica, la costituzione del nuovo condominio  sarebbe  perfetta. Ma tant’è, il legislatore non ha avuto il coraggio di  farlo. E così siamo rimasti indietro, ancora una volta, rispetto all’Europa e, financo, rispetto a molti Paesi ex comunisti dell’Unione europea.

Corrado Sforza Fogliani, presidente Centro studi Confedilizia

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