Come  abbiamo accennato nel precedente  articolo di cronaca, il simposio “Periti day”  organizzato da Carlo Mistraletti a Palazzo Galli – Banca di Piacenza, ha unito il ricordo del medico piacentino Pier Francesco Periti, scomparso il 26 dicembre 1998, alla trattazione di  temi multidisciplinari che caratterizzano la complessità della nostra società. Grazie alla cortese collaborazione del relatore  pubblichiamo oggi l’abstract  del contributo apportato dal dottor Riccardo Mazza. 

Il contratto di rent to buy (affitto a riscatto),  è uno strumento che il legislatore ha individuato al fine di contrastare la crisi del mercato immobiliare. Disciplinato, nel nostro Paese, dall’art. 23 d.l. 133/2014, successivamente convertito nella legge 164/2014, è caratterizzato da una duplice fase: la prima, accostabile ad un rapporto di locazione e una seconda, solo eventuale, rispetto alla quale la prima si pone in funzione propedeutica, che prevede l’acquisto del bene immobile da parte del locatario.

Durante la prima fase, ovvero quella del godimento, il conduttore dovrà versare al concedente un canone di cui però una parte fungerà da acconto in previsione del successivo acquisto del bene, mentre un’altra parte fungerà da normale corrispettivo per il godimento del bene immobile. Al termine della fase di godimento il conduttore potrà decidere se acquistare o meno l’immobile: nel primo caso, egli potrà diventare proprietario del bene versando un corrispettivo al concedente (ovviamente dal prezzo totale dell’immobile sarà scontata quella parte dei canoni versata come acconto sul prezzo di vendita del bene); nel secondo caso, al contrario, il concedente dovrà restituire al conduttore quella quota dei canoni imputata al successivo acquisto del bene che le parti avranno stabilito in sede contrattuale nel caso di mancato esercizio del diritto di acquisto della proprietà da parte del conduttore (ex art. 23 l. 164/2014, comma 1 bis).

Perché parlare del contratto di rent to buy ad un convegno intitolato “liberta-economia-dialogo”?

Partendo dal presupposto che l’art. 47 Cost. sancisce che la Repubblica favorisce l’accesso del risparmio popolare alla proprietà dell’abitazione, se è vero che la proprietà privata è un importante strumento per assicurare la libertà dei cittadini, si può certamente affermare che la proprietà della propria abitazione sia particolarmente importante, considerato che l’abitazione è il luogo nel quale un soggetto è e deve sentirsi massimamente libero; una delle funzioni del contratto di rent to buy è proprio quella di agevolare coloro che intendono comprare (o vendere) un immobile (anche a scopo abitativo).

Qual è la funzione del contratto di rent to buy?

Oltre al classico schema che vede: da una parte un promissario acquirente interessato all’acquisto di un immobile ma che non dispone, al momento, della capacità economica necessaria all’acquisto; e dall’altra un promittente venditore che vorrebbe cedere un immobile di sua proprietà, ma che incontra difficoltà, a causa della crisi del mercato immobiliare, a trovare compratori disposti ad acquisire quel bene a determinate condizioni, il contratto di rent to buy può avere anche altre funzioni altrettanto importanti.

Ad esempio, il contratto in esame, può servire ad un promissario acquirente a creare la basi al fine dell’ottenimento di un finanziamento immobiliare: infatti, il fatto che tale soggetto versi regolarmente un canone al concedente, può essere utilizzato dal primo soggetto come dimostrazione della propria solvibilità nei confronti di un istituto di credito per ottenere un finanziamento immobiliare.

Un'altra funzione può essere quella di un risparmio programmato. Dal momento che una parte del canone versato dal conduttore al concedente avrà la funzione di acconto in previsione della futura cessione del bene, infatti, si può intravedere nel rent to buy, uno schema non molto distante dal meccanismo proprio di alcune forme di accumulo prettamente finanziarie come la stipula di un’assicurazione sulla vita, o l’acquisto di un fondo di investimento tramite un piano di accumulo.

Perché il legislatore ha voluto introdurre il contratto di rent to buy, se era già possibile ottenere effetti simili con altri contratti?

Il rent to buy presenta alcune peculiarità che lo distinguono da quei contratti che producono effetti simili: innanzitutto l’ampia autonomia di cui godono le parti (a differenza, ad esempio, di quanto accade nella disciplina locatizia), in secondo luogo la maggiore flessibilità per le parti, le quali possono decidere liberamente come suddividere il canone tra corrispettivo per il godimento e acconto sul prezzo della successiva ed eventuale vendita (il conduttore potrà anche decidere, al termine della fase di godimento, se acquistare o meno il bene), e infine l’unitarietà del contratto di rent to buy (i contratti grazie ai quali si possono ottenere effetti simili a quelli del rent to buy, sono contratti autonomi uniti tra loro).

La diffusione del contratto di rent to buy

Il contratto di rent to buy, ad oggi, non ha avuto certamente una grande diffusione, ma tale situazione potrebbe presto mutare.  Infatti, una delle ragioni che ne hanno ostacolato la diffusione nel nostro paese era costituita dall’impossibilità, per il concedente, di richiedere il procedimento per convalida di sfratto (procedimento speciale applicabile, fino a pochi mesi fa, ai soli contratti di locazione) nei confronti del conduttore nei casi in cui il proprietario non riceva più il corrispettivo convenuto per il godimento dell’immobile oppure di quelli in cui, al termine del periodo stabilito, non venga rispettato l’impegno all’acquisto e il conduttore permanga nell’immobile. Da pochi mesi il Parlamento ha però approvato un emendamento proposto da Confedilizia, nel quale è prevista l’applicazione del procedimento ex art. 658 c.p.c. anche ai contratti di rent to buy. Questa novità potrebbe rendere più appetibile la tipologia contrattuale di cui si sta parlando ai promittenti venditori di immobili e, conseguentemente, agevolarne la diffusione.