Il mercato immobiliare di Piacenza nei primi sei mesi del 2017

Il settore residenziale di Piacenza è in espansione: nonostante la grande crescita del 2016, il numero di transazioni portate a termine è in continuo in aumento, +2,6% nel primo semestre 2017. Ancora in diminuzione il prezzo medio di vendita.

Il mercato immobiliare residenziale di Piacenza e provincia è il leggera crescita: dopo il grande scatto in avanti del biennio 2015-2016 (+26,9%), il flusso delle compravendite portate a termine, almeno per quanto riguarda il primo semestre 2017, è di nuovo in aumento rispetto al medesimo periodo del 2016. Nei primi sei mesi dell'anno, sono state 1515 le NTN, numero di transazioni normalizzate, contro le 1476 del medesimo periodo dell'anno scorso: dati che si traducono in un aumento percentuale del +2,6%. Come ci si attendeva, il mercato non ha potuto supportare una crescita ai livelli del precedente biennio, ma nonostante il fisiologico calo nel ritmo di espansione, il trend positivo non si è arrestato e ci si attende un ulteriore miglioramento nel secondo semestre. Più complessa appare, invece, una ripresa dei prezzi medi di vendita, in costante calo negli anni post crisi immobiliare, anche se, anche qui, il ritmo di decrescita ha rallentato notevolmente al sua corsa verso il basso.
A caratterizzare questo andamento del mercato immobiliare piacentino e italiano in generale, è stata la contemporanea presenza di almeno tre fattori favorevoli per chi intendesse acquistare casa e che indirizzano fortemente il settore da almeno 18-24 mesi: in primo luogo, in tutta Italia, si ha un'alta disponibilità di immobili in vendita, sia nuovi che riqualificati o ristrutturati, che, complice il complessivo andamento in negativo dei prezzi medi di vendita, possono essere acquistati a prezzi decisamente più abbordabili rispetto al passato, spesso addirittura inferiori al reale valore dell'immobile stesso; in secondo luogo i tassi d'interesse sui mutui sono ai minimi storici da almeno 12 mesi, il che rende molto più facile e vantaggioso accedere ad un finanziamento per l'acquisto di casa; infine, non si può non tenere conto del grande supporto che lo Stato, sotto forma di Bonus Fiscali, sta dando a chi intende acquistare, ristrutturare o riqualificare casa.
In sostanza, se stai cercando una casa in vendita a Piacenza, questo appare essere uno dei momenti più favorevoli da anni a questa parte per acquistare la casa dei propri sogni, ma occorre affrettarsi: questo condizioni, infatti, non dureranno in eterno,  già in molte città italiane, infatti, i prezzi medi di vendita sono ormai stabili o in leggera crescita, così come i tassi d'interesse sui mutui, che non rimarranno così bassi per sempre. Le agevolazioni statali, infine, per quanto praticamente tutte vicine alla proroga anche per il 2018, potrebbero subire delle variazioni, dei ridimensionamenti o addirittura essere messe in pensione nel giro di pochi anni.
Analisi del mercato immobiliare di Piacenza.
Considerando l'intera provincia di Piacenza, l'abbiamo già visto, nel primo semestre 2017 si è registrata una crescita del +2,6% nel flusso delle compravendite rispetto allo stesso periodo dell'anno passato: crescita che non era per nulla scontata dopo l'exploit del biennio precedente, in cui le NTN sono aumentate del +26,9%. Se, invece, si restringe il campo d'analisi al solo comune di Piacenza, le cose sono leggermente diverse: anche nel capoluogo, nel biennio 2015-2016, si è registrata una crescita imponente del numero di transazioni portate a termine (da 923 a 1284) per un aumento percentuale del +39,1%. Interessante il fatto che, nonostante un aumento del numero di transazioni totali, nel primo semestre 2017, rispetto al medesimo periodo del 2016, il numero di quelle avvenute nel solo capoluogo di provincia sia diminuito: si è passati dalle 689 dell'anno scorso alle 648 di quest'anno, ovvero si è avuta un flessione del -6%, dato di difficile interpretazione se si considera che, tra il primo semestre 2015 e 2016, l'aumento percentuale è stato del +50,1%, quindi fortemente caratterizzante nel trend di crescita.
In Tab. 1 abbiamo riassunto questi dati, in modo che fosse più semplice analizzare l'andamento del mercato residenziale del comune di Piacenza e dell'intera provincia, nel biennio 2015-2016 e nel solo primo semestre degli anni 2015, 2016 e 2017.
Tab. 1 (1)-2
Composizione dell'offerta
Analizzando i dati messi a disposizione dal portale Piacenzacase.it costantemente aggiornati mese per mese, possiamo dare conto della composizione dell'offerta del mercato immobiliare residenziale del comune emiliano. Abbiamo così scoperto che la stragrande maggioranza degli annunci di vendita sulle bacheche, sia online che nelle agenzie immobiliari, riguarda appartamenti di piccole-medie dimensioni: a Piacenza il 47,7% di essi, infatti, riguarda bilocali, ovvero case con una sola camera da letto. Molto presenti sul mercato delle vendite sono anche i trilocali, ovvero gli appartamenti con due camere da letto, oltre un annuncio su tre (35,2%), tratta proprio questa tipologia di immobile: in totale, quindi, ben l'84,1% delle abitazioni in vendita in città, tratta di questo tipo di appartamenti. Il restante 15,9% degli annuncia è diviso equamente tra le altre tipologie di immobile, tra cui spiccano unicamente il 4,5% dei monolocali e il 3,4% degli attici.
L'andamento dei prezzi medi di vendita, infine, è decisamente preoccupante: se in molte città italiane si è raggiunta una sostanziale stabilità nell'andamento, o addirittura una leggera crescita, a Piacenza il costo medio degli immobili in vendita è in costante calo. Sono molto lontani i prezzi medi precedenti alla grande crisi immobiliare che ha recentemente colpito il Bel Paese: solo per fare un esempio, a Piacenza, nell'ottobre 2013 si vendeva, in media, a circa 1.753 €/m2, oggi, invece, il costo medio a cui si può acquistare un'abitazione non supera i 1.553 €/m2; va comunque detto che il trend di diminuzione, nell'ultimo anno, appare aver rallentato la sua corsa: nell'ottobre 2016, infatti, il prezzo medio si aggirava intorno ai 1.576€/m2.
Tab. 2 (1)-2
Prezzi nelle principali zone di Piacenza
Per analizzare il trend dei prezzi nella zone più centrali del comune emiliano, ci affidiamo ai dati messi a disposizione dall'OMI, l'Osservatorio del Mercato Immobiliare facente capo all'Agenzia delle Entrate. I dati esposti di seguito sono riassunti in Tab. 2.
B1 - Centro Storico entro le mura Farnesiane: è, come accade in quasi tutte le città italiane, la zona di Piacenza in cui si trovano i prezzi di vendita più alti: qui un'abitazione civile in buono stato conservativo viene messa in vendita, in media, ad un prezzo che oscilla tra i 1.1775 e i 2.625 €/m2; ma in questa zona si possono trovare anche abitazioni più economiche, a costi ben inferiori, variabili tra i 1.000 e i 1.450 €/m2.
C1 - B.ra Milano, Viale S. Ambrogio, P.le Roma, Via Colombo, Via Beati, Via Boselli, Infrangibile, B.ra Torino, Via XXI Aprile: rispetto al Centro Storico, nella zona C1 i prezzi delle abitazioni sono già decisamente inferiori: qui immobili residenziali in buono stato conservativo si possono trovare a prezzi compresi tra i 1.400 e i 2.050 €/m2, ma sono disponibili case anche a prezzi inferiori, compresi tra i 850 e i 1.250 €/m2.
C2 - Strada Raffalda, Via XXIV Maggio, Via IV Novembre, Via Campi, Viale Dante, Via Bianchi, Via Cella: nella zona C2 troviamo, invece, prezzi intermedi tra le due aree precedentemente analizzate: nella porzione di città racchiusa tra queste vie, si possono comprare immobili in buono stato conservativo a prezzi relativamente contenuti, compresi in media tra i 1.575 e i 2.275 €/m2. Anche in questa zona è possibile trovare appartamenti a prezzi inferiori, compresi tra i 950 e i 1.400 €/m2.
Tab. 2 Abitazioni Civili Abitazioni Economiche
B1: Centro Storico 1.775 - 2.625 €/m2 1.000 - 1.450 €/m2
C1: Ovest, Sud-Ovest 1.400 - 2.050 €/m2 850 - 1.250 €/m2
C2: Est, Sud-Est 1.575 - 2.275 €/m2 950 - 1.400 €/m2
Fonte: Agenzia delle Entrate – OMI

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