Rent to buy, chi vota in condominio?

La presenza in un edificio condominiale di un’unità immobiliare oggetto di un contratto di rent to buy pone l’interrogativo circa il soggetto chiamato a partecipare all’assemblea.

I dubbi nascono dal fatto che il rent to buy è un istituto introdotto da una norma – l’art. 23 del decreto-legge n. 133/2014 (come convertito) – la quale, nel dettare una specifica disciplina per quei contratti “che prevedono l’immediata concessione in godimento di un immobile, con diritto per il conduttore di acquistarlo entro un termine determinato”, ha delineato i contorni di una fattispecie che non può essere assimilata a nessuna delle forme contrattuali tradizionali.

La risposta all’interrogativo non può che essere ricercata, quindi, nella stessa disciplina regolatrice dell’istituto in questione. E a tal fine, decisivo appare senz’altro essere il richiamo – operato dal citato art. 23 – agli artt. da 1002 a 1007 c.c. nonché agli artt. 1012 e 1013 c.c., in tema di obblighi nascenti dall’usufrutto.

Posto, infatti, che da quanto precede deriva che, nell’ambito del rent to buy, analogamente a quanto accade nei rapporti tra nudo proprietario ed usufruttuario, spetta al concedente provvedere alle “riparazioni straordinarie” (art. 1005 c.c.), mentre è compito del conduttore (così lo chiama la legge; ma sarebbe più adatto il nome di beneficiario) farsi carico delle spese e, in genere, degli oneri “relativi alla custodia, amministrazione e manutenzione ordinaria” del bene (art. 1004 c.c.), è evidente che tale impostazione non può che portare a ritenere egualmente applicabili – in caso di presenza in un edificio di un’unità immobiliare oggetto del contratto che ci occupa – le previsioni dettate dagli ultimi tre commi dell’art. 67 disp. att. c.c., in tema di rapporti tra nudo proprietario, usufruttuario e amministrazione condominiale.

Occorrerà, allora, distinguere se ciò su cui l’assemblea sia chiamata a deliberare attenga ad affari relativi “all’ordinaria amministrazione e al semplice godimento delle cose e dei servizi comuni”, oppure no. Nel primo caso, dovrà essere convocato, e quindi partecipare, il conduttore; nel secondo, il concedente. Se poi l’assemblea fosse chiamata a deliberare su più argomenti di diversa natura dovranno essere convocati entrambi i diretti interessati (per poi partecipare o meno, a discussione e votazione, a seconda dei singoli argomenti via via affrontati dall’assemblea).

Corrado Sforza Fogliani, presidente Centro studi Confedilizia