Rent to buy, chi vota in condominio?

L'approfondimento del Centro studi di Confedilizia

La presenza in un edificio condominiale di un’unità immobiliare oggetto di un contratto di rent to buy pone l’interrogativo circa il soggetto chiamato a partecipare all’assemblea.

I dubbi nascono dal fatto che il rent to buy è un istituto introdotto da una norma – l’art. 23 del decreto-legge n. 133/2014 (come convertito) – la quale, nel dettare una specifica disciplina per quei contratti “che prevedono l’immediata concessione in godimento di un immobile, con diritto per il conduttore di acquistarlo entro un termine determinato”, ha delineato i contorni di una fattispecie che non può essere assimilata a nessuna delle forme contrattuali tradizionali.

La risposta all’interrogativo non può che essere ricercata, quindi, nella stessa disciplina regolatrice dell’istituto in questione. E a tal fine, decisivo appare senz’altro essere il richiamo – operato dal citato art. 23 – agli artt. da 1002 a 1007 c.c. nonché agli artt. 1012 e 1013 c.c., in tema di obblighi nascenti dall’usufrutto.

Posto, infatti, che da quanto precede deriva che, nell’ambito del rent to buy, analogamente a quanto accade nei rapporti tra nudo proprietario ed usufruttuario, spetta al concedente provvedere alle “riparazioni straordinarie” (art. 1005 c.c.), mentre è compito del conduttore (così lo chiama la legge; ma sarebbe più adatto il nome di beneficiario) farsi carico delle spese e, in genere, degli oneri “relativi alla custodia, amministrazione e manutenzione ordinaria” del bene (art. 1004 c.c.), è evidente che tale impostazione non può che portare a ritenere egualmente applicabili – in caso di presenza in un edificio di un’unità immobiliare oggetto del contratto che ci occupa – le previsioni dettate dagli ultimi tre commi dell’art. 67 disp. att. c.c., in tema di rapporti tra nudo proprietario, usufruttuario e amministrazione condominiale.

Occorrerà, allora, distinguere se ciò su cui l’assemblea sia chiamata a deliberare attenga ad affari relativi “all’ordinaria amministrazione e al semplice godimento delle cose e dei servizi comuni”, oppure no. Nel primo caso, dovrà essere convocato, e quindi partecipare, il conduttore; nel secondo, il concedente. Se poi l’assemblea fosse chiamata a deliberare su più argomenti di diversa natura dovranno essere convocati entrambi i diretti interessati (per poi partecipare o meno, a discussione e votazione, a seconda dei singoli argomenti via via affrontati dall’assemblea).

Corrado Sforza Fogliani, presidente Centro studi Confedilizia

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